analyze-case

특정 경매 사건 하나의 권리관계를 설명하는 글을 쓴다. 입찰 권유가 아니라 공개 자료로 권리분석을 해 보는 기록이다. 저장소 구조와 공통 규칙은 루트 CLAUDE.md.

핵심 분업: 사실은 사람이 데이터로 넣고, 판정은 코드가 계산하고, AI는 해설만 쓴다.

단계	누가	무엇
1. 사건 등록	도구 + 사람	법원경매정보·온비드가 무료로 공개하는 자료(매각물건명세서 요약·현황조사서·공매재산명세서·온비드 등기 요약)를 도구로 옮기고, 사람이 공고·명세서와 대조해 data/cases/<id>.json 보완. 등기사항전부증명서는 유료라 열람하지 않는다(아래 "등기부를 보지 않는 분석")
2. 계산	코드	node tools/analysis/compute.mjs <id> → 말소기준권리·인수/소멸·대항력·인수 예상액을 computed에 기록
3. 글	AI (이 스킬)	계산 결과를 해설하는 글 초안. 확인 못 한 사실은 표시 없이 "입찰 전 확인할 것"에 독자용 문장으로
4. 발행	사람	PR 체크박스 확인 → 머지(자동 공개)
5. 결과	사람	매각기일 뒤 result 입력 → 글의 매각 결과 표가 다음 빌드에 자동 갱신

경로(글 하나 = 사건 ID 하나, 예: seoul-central-2026ta12345):

무엇	경로
사건 데이터 (사실 + 계산 결과 + 매각 결과)	data/cases/<id>.json — 필드 설명 tools/analysis/README.md
글	content/analysis/<id>/index.md
조사 노트 (법령 근거)	pipeline/analysis/research/<id>.md
검사	node tools/check/analysis.mjs content/analysis/<id>/index.md

모드

요청	할 일
"상태", "분석할 거 있어?"	node tools/analysis/status.mjs 결과를 보여 주고 다음 할 일 안내 (이미 등록된 사건만)
"<날짜>에 뭐 있어?", "이번 주 후보 찾아줘"(온비드)	node tools/analysis/scan-onbid.mjs --date <날짜>(또는 --days N)로 아직 등록 안 된 온비드 물건 후보를 나열. 사건 등록은 아니다 — 관심 있는 물건관리번호를 사람이 고르면 그때 링크로 사건 등록으로 넘어간다
"<날짜>에 뭐 있어?"(법원경매)	node tools/analysis/scan-court.mjs --court <법원코드> --date <날짜>로 그 법원의 매각공고 후보를 나열. --court 생략 시 data/courts-of-interest.json에 등록한 관심 법원을 순서대로(법원 전환마다 1분 지연) 조회. 법원코드 목록은 --courts
"<날짜>에 뭐 있어?"(공매+경매 같이)	node tools/analysis/scan-daily.mjs --date <날짜> — 위 온비드·법원경매 스캔을 같은 날짜로 그대로 실행. 두 스캔 모두 분석 가치 낮은 물건(최저가 300만원 미만·공유지분)은 기본 생략(tools/lib/candidate-filter.mjs) — 전부 보려면 --min-price=0 --include-share
"등록 <사건번호> <분류>"	node tools/analysis/new-case.mjs <id> <사건번호> <분류>(분류: apartment·villa·commercial·land·car)로 빈 파일을 만들고, 사람이 채울 필드를 tools/analysis/README.md 기준으로 안내. 값을 대신 지어내거나 웹에서 긁어 채우지 않는다
물건 링크 붙여넣기("이 링크로 사건 등록해줘" 등)	아래 링크로 사건 등록
" 분석", "다음 분석 글"	아래 새 글
" 고쳐 써줘"	render-prompt.mjs --case <id> --revise로 새 글과 같은 절차, 원래 date 유지
"결과 "	사람에게 매각결과(결과·매각가격·응찰자 수·확인일)를 받아 result에 넣는다. 글은 고치지 않아도 표가 자동 갱신된다

링크로 사건 등록

법원경매정보·온비드 같은 물건 페이지 링크를 받으면 로그인·캡차 없이 공개된 데이터는 자동으로 끝까지 조회하고, 그렇지 않은 것만 사람에게 넘긴다. 법원경매정보는 WAF 때문에 등기·점유 정보를 잘 우회해서 확인해야하지만, 온비드 압류재산(부동산)은 사이트가 스스로 "등기사항증명서 주요정보"·"임대차 정보"·"배분요구현황" 표를 로그인 없이 공개하므로 rights[]·tenants[]까지 자동으로 채운다(아래 온비드 절차 3번). 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서 원본 자체는 여전히 자동으로 긁어올 수 없다 — 온비드가 옮겨 적은 요약을 대신 쓰는 것뿐이다.

법원경매정보(courtauction.go.kr): 사이트를 직접 스크래핑하면(간단한 curl·Playwright로 직접 접속) WAF가 차단한다. 이를 유념하고 새로운 방식을 강구한다. 추가로 court-auction-notice-search 패키지(https://github.com/NomaDamas/k-skill , npm에 공개됨)를 쓴다 — 사이트 내부 API를 호출하되 호출 간 지연·세션당 호출 제한·차단 감지 시 자동 재시도 금지 같은 안티봇 가드가 내장돼 있어 정보통신망법상 접근통제 우회 문제를 피한다.

1. 법원코드·매각기일을 모르면 node tools/analysis/scan-court.mjs --court <법원코드> --date <YYYY-MM 또는 YYYY-MM-DD>로 후보를 먼저 본다(법원코드 목록: scan-court.mjs --courts). 등록하지는 않는다. 관심 법원이 정해져 있으면 data/courts-of-interest.json의 courts 배열에 코드를 채워 두고 --court 없이 실행하면 그 법원들을 순서대로 조회한다 — 스크립트가 세션(쿠키·호출 간 지연)을 법원 사이에 공유하고 법원을 옮길 때마다 1분을 더 쉬므로 여러 법원을 한 명령으로 훑어도 되지만, 그래도 정말 관심 있는 법원만 목록에 넣는다(많을수록 세션 호출 한도·차단 위험이 커진다). 공매(온비드)도 같이 볼 때는 node tools/analysis/scan-daily.mjs --date <날짜>로 한 번에. 두 스캔 모두 최저가가 너무 낮은 자투리·공유지분 매각은 기본으로 목록에서 생략한다(사람이 서류를 봐야 아는 특수성이 커서 이 저장소 계산 엔진이 잘 안 맞고, 매번 다 훑으면 토큰만 쓴다) — --min-price=0 --include-share로 필요하면 전부 본다.
2. node tools/analysis/fetch-court.mjs <법원코드> <사건번호> --sale-date <매각기일>로 사건을 등록한다. 감정가·최저가·물건종류·소재지·배당요구종기·청구금액까지 자동으로 채운다.
3. 공개 자료로 나머지를 채운다 — 등기부 없이:
   • node tools/analysis/fetch-court-docs.mjs <id> — 현황조사서의 점유관계·전입일 → tenants[](보증금·확정일자·배당요구는 미상으로 남는다).
   • node tools/analysis/fetch-court-result.mjs <id> --write — 물건상세의 매각물건명세서 요약 → spec_sheet(최선순위 설정·매각으로 소멸되지 않는 권리), 말소기준권리 한 줄 → rights[0](날짜·종류만), 전용면적, 기일 내역·유찰 횟수. 매각기일 뒤에 다시 돌리면 결과(result)도 채운다. 물건상세는 매각되면 닫히니 매각기일 전에 한 번 돌려 둔다.
   • 매각물건명세서 원문(PDF)의 임차인 보증금·확정일자·배당요구는 자동으로 못 가져온다 — 사람이 법원경매정보에서 명세서를 보고 넣거나, 못 넣으면 글이 "확인하지 못했다"로 쓴다.
4. 여러 달을 잇달아 스캔하지 않는다 — 법원경매정보는 짧은 시간에 요청이 몰리면 IP를 약 1시간 차단한다. BLOCKED/세션 호출 한도 초과 에러가 뜨면 스크립트가 그 자리에서 멈춘다(자동 재시도 금지) — 사람이 시간을 두고 다시 시도한다. 이미 등록된 사건은 자동으로 목록에서 빠지니 중단된 뒤 다시 돌려도 중복되지 않는다.

온비드(onbid.co.kr): WAF 차단이 없고 물건 조회 API가 공개돼 있어 자동 조회가 가능하다. 재산유형마다 법적 근거·계산 성격이 다르다.

재산유형	법적 근거	판정 기준	명령
압류재산 (기본값)	국세징수법 제92조	등기 접수일 순서(말소기준권리) — court 경매와 같은 구조, 인수 금액 계산. rights[]·tenants[]도 온비드 공개 요약에서 자동으로 채움(아파트·빌라·상가·토지)	node tools/analysis/fetch-onbid.mjs <물건관리번호>
신탁공매	신탁법 제4조·제22조	신탁등기 접수일 — 등기 소멸/인수는 코드가 판정 안 하고 전부 review	node tools/analysis/fetch-onbid.mjs <물건관리번호> --type=trust
국유재산 · 공유재산	국유재산법 제11조 · 공유재산법 제8조	사권(私權)이 소멸된 후에만 취득되는 게 원칙 — rights는 비어 있는 게 정상, 있으면 이례적이라 전부 review. 사용허가·대부 사용자 여부도 review	node tools/analysis/fetch-onbid.mjs <물건관리번호> (온비드 표시 그대로 인식)
기타일반재산	위임기관마다 다름	하나로 일반화 못 함 — 등기·점유를 전부 review로 남기는 최소 계산	node tools/analysis/fetch-onbid.mjs <물건관리번호> (온비드 표시 그대로 인식)

1. 물건관리번호를 받는다 (2022-0200-007090처럼 온비드 화면에 보이는 번호 — 온비드는 상세 페이지에 고유 URL이 없어 "링크"가 아니라 이 번호로 찾는다).
2. node tools/analysis/fetch-onbid.mjs <물건관리번호>를 실행한다 — 압류재산·국유재산·공유재산·기타일반재산은 온비드의 "재산유형" 표시를 그대로 받아들인다. 신탁공매만 예외: 온비드가 이 유형을 따로 표시하지 않아(보통 "기타일반재산"으로 보임) 위임기관 이름에 "신탁"이 있으면 스크립트가 --type=trust로 다시 실행하라고 안내한다. 그 외(동산·유가증권 등) 유형은 법적 근거를 아직 확인 못 해 사건 파일을 만들지 않고 멈춘다.
3. 이 스크립트가 하는 일(공통):
   • Playwright(Chromium, npx playwright install chromium로 최초 1회 설치 필요)로 온비드 물건 검색 API를 호출해 공개 필드(사건번호·물건종류·소재지·면적·감정가·입찰기간·유찰횟수)를 가져온다.
   • 한 물건에 여러 회차(감액되는 최저가)가 동시에 예약돼 있으면 가장 가까운 회차를 자동으로 고른다.
   • 소재지는 온비드 물건명(전체 주소, 지번·동·호수 포함)을 그대로 쓴다 — 법원경매정보·온비드가 법률상 공개하는 정보이고 기존 경매정보 서비스도 동일하게 전체 주소를 쓴다. 사람 이름·주민번호·전화번호는 계속 금지(FORBIDDEN_KEYS·정규식 검사).
   • data/cases/onbid-<물건관리번호 숫자만>.json을 만든다. source.type: "onbid", case.onbid_property_type은 위 표의 재산유형 중 하나.
4. 압류재산·부동산(아파트·빌라·상가·토지)은 rights[]·tenants[]도 자동으로 채운다. fetch-onbid.mjs가 물건 상세 페이지의 "등기사항증명서 주요정보"·"임대차 정보"·"점유관계"·"배분요구 및 채권신고현황" 표(로그인 불필요, 온비드가 압류재산 입찰자를 위해 스스로 공개하는 요약 — tools/lib/onbid.mjs의 fetchOnbidRightsAnalysis/buildOnbidRightsAndTenants)를 그대로 읽어 채운다. 이건 등기사항전부증명서 원본이 아니라 온비드가 옮겨 적은 요약이라:
   • 권리자명은 온비드가 이미 마스킹해서 주므로(박**처럼) holder_type은 마스킹 패턴으로 개인/법인/기관을 추정한 값이고, 온비드 표의 "권리종류"가 이 저장소의 등기 종류와 안 맞으면(예: "위임기관") 최선으로 추정하고 special[]에 검토 항목을 남긴다 — 사람도 AI도 이 추정을 최종값으로 믿지 말고, 애매한 항목은 special[]을 보고 등기사항전부증명서 원본과 대조한다.
   • 배분요구현황·점유관계는 입찰시작 7일 전부터 공개된다 — 그 전에 조회하면 rights[]는 채워져도 tenants[]의 배당요구 여부는 비어 있고 special[]에 "재조회 필요"로 남는다. 매각기일이 가까워지면 사건을 다시 조회(또는 온비드 화면과 대조)해서 채운다.
   • 감정평가서 같은 첨부파일은 온비드가 보안 뷰어로만 열리게 막아 놔서(다운로드 불가) 자동화 대상에서 뺐다 — 표로 공개된 값이 아닌 세부 사항(사진·평면도 등)이 필요하면 사람이 직접 연다.
   • 신탁공매·국유재산·공유재산·기타일반재산·자동차는 자동 채움 대상이 아니다 — 계산 성격이 달라(신탁공매는 소멸/인수를 코드가 판정하지 않고, 국유재산 등은 rights가 비어 있는 게 원칙, 자동차는 별도 서류) 사람이 서류를 보고 채운다: 공매재산명세(국유재산·공유재산·기타일반재산은 공고문·사용허가·대부계약 현황), 자동차등록원부. 최저입찰가격이 온비드에서 "비공개"로 표시된 경우 sale.minimum도 사람이 채워야 한다. 신탁공매는 추가로 case.trust_registered_on(신탁등기 접수일, 등기사항전부증명서에서 확인)도 사람이 채워야 compute.mjs가 계산한다 — 없으면 INVALID로 막힌다.
   • 법원경매정보(court)는 자동화 할 수 있도록 강구해야한다. — WAF 때문에 이 과정이 까다롭다.(위 법원경매정보 절차 3번).
5. 시세 조사(선택): 원하면 WebSearch/WebFetch로 네이버부동산·국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 인근 비교 사례 후보를 찾아 제시한다. 이건 그때그때 한 번 찾아보는 리서치이지 자동으로 캐싱·반복 수집하는 배치가 아니다. 사람이 확정한 값만 market.trades[]에 넣는다.
6. 이후는 기존 새 글 절차와 같다: compute.mjs → 글 작성.

새 글

1. 계산 최신화. node tools/analysis/compute.mjs <id>. INVALID면 멈추고 무엇을 고쳐야 하는지 사람에게 보고한다(데이터를 추측으로 고치지 않는다).
2. 지시문 받기.

   node .claude/skills/analyze-case/render-prompt.mjs --case <id>
   node .claude/skills/analyze-case/render-prompt.mjs --next 1

3. === JOB 블록대로 0단계(조사 노트) → 1단계(글) → 2단계(셀프 리뷰) → 검사. FAIL은 PASS까지 고친다.
4. 로컬 확인. hugo -D -d <스크래치 폴더> 빌드가 에러 없이 끝나는지(사건 데이터가 없거나 computed가 없으면 shortcode가 빌드를 멈춘다).
5. 보고. 템플릿의 보고 항목 + 사람이 발행 전 해야 할 일(최신 매각물건명세서·공고와 대조 — PR 체크박스).

등기부를 보지 않는 분석

등기사항전부증명서는 인터넷등기소 유료 열람이라 이 블로그는 보지 않는다. 사건마다 비용을 들일 수 없고, 열람한 등기부를 공개 저장소에 옮길 수도 없기 때문이다. 대신 법원·온비드가 무료로 공개하는 요약만 쓴다.

출처	무엇을 알 수 있나	무엇을 모르나
법원경매정보 물건상세(매각물건명세서 요약)	최선순위 설정(=말소기준권리 날짜·종류), 매각으로 소멸되지 않는 권리, 전용면적, 기일 내역	근저당 금액·접수번호, 후순위 등기 전체
법원경매정보 현황조사서	점유관계, 임차인 전입일	보증금·확정일자·배당요구
온비드 공매재산명세·등기 요약	권리 종류·설정일·금액(공매대행 의뢰 시점), 임대차·배분요구 현황	의뢰 이후 등기, 접수번호

• 계산: 말소기준권리와 임차인 전입일만 있으면 대항력·인수/소멸 판정은 된다. 금액이 없으면 인수 예상액은 "미상"으로 남고, 계산 도구가 review로 넘긴다 — 0으로 채우지 않는다(0이면 "인수 0원"이라는 틀린 결론이 나온다).
• 명세서가 기준: "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 법원의 공식 판단이다. 계산과 어긋나면 엔진이 review로 알리고, 글은 명세서 쪽을 핵심 위험으로 다룬다.
• 글: 등기를 직접 본 것처럼 쓰지 않는다. 출처는 "매각물건명세서에 따르면"·"온비드 공개 요약에 따르면"으로 밝히고, 등기부로만 알 수 있는 것(금액·후순위 등기·말소 여부)은 ## 입찰 전 확인할 것에 독자가 인터넷등기소에서 열람하도록 쓴다. 참고 자료에 등기사항전부증명서를 출처로 적지 않는다(render-prompt의 {source_line}이 실제로 본 자료만 넣는다).
• 데이터: source.documents에는 실제로 본 자료만 적는다(등기사항전부증명서 금지). rights[].note에 어디서 옮겼는지 적는다.

여러 건을 한꺼번에 처리할 때 (토큰 절약)

"10건 등록해줘", "이 목록 다 분석해줘" 같은 배치 요청은 기계적인 단계와 판단이 필요한 단계를 나눠서 처리한다 — 단계마다 비용이 다르기 때문이다.

• 기계적인 단계(직접 실행, 에이전트 안 씀): fetch-onbid.mjs·fetch-court.mjs·compute.mjs·fetch-market.mjs처럼 판단 없이 도구 하나 실행하고 결과만 확인하는 작업. 이걸 사건마다 서브에이전트(Agent 도구)로 돌리면 사건당 51~73만 토큰이 든다(포크마다 전체 컨텍스트를 다시 불러오기 때문) — 같은 작업을 bash 반복문으로 직접 돌리면 그 비용이 거의 안 든다. 여러 건의 등록·계산·시세조회는 하나의 셸 반복문으로 직접 실행한다.
• 판단이 필요한 단계(에이전트로 병렬화): 실제 글쓰기(0~2단계)와 검사→수정 반복. 문체 규칙을 지키고 검사 실패를 보고 고치는 건 도구 실행이 아니라 판단이라 이 비용은 필요하다 — 그 대신 여러 건을 동시에 병렬로 돌려 시간을 아낀다.

즉 "등록·계산까지는 내가 직접 반복 실행 → 글쓰기·검사만 사건별로 병렬 에이전트"의 순서로 나눈다. 등록만 먼저 끝내고 사람이 rights[]·tenants[] 등을 채운 뒤에 글쓰기 단계로 넘어가는 경우가 많으니, 두 단계를 같은 배치로 묶어 한꺼번에 에이전트를 띄우지 않는다.

분류(case.category)별 차이

분류	계산	글에서
apartment · villa · commercial	아래 권리분석 엔진 그대로 (상가 임차인은 상가건물임대차보호법 규칙)	표준 구조
land	같은 엔진, 임차인은 입력 금지(special에 기록). 법정지상권·지목/맹지·농지취득자격증명이 review에 자동으로 남는다	## 임차인과 점유는 "점유 현황"으로 쓰고 토지 확인 항목을 ## 입찰 전 확인할 것에
car	별도 엔진(computeCarCase). 자동차에 등록된 저당권·압류 등은 순서와 무관하게 항상 소멸(국세징수법 제92조제1항, 민사집행규칙 제108조가 준용하는 민사집행법 제91조제2항 — 자동차엔 지상권·전세권·대항력 있는 임차권 개념 자체가 없다). tenants는 항상 빈 배열(검증이 막음). 유일한 인수 위험인 유치권은 등록원부에 안 나타나 항상 review	## 임차인과 점유는 "점유 현황"으로 쓰고 현재 보관 장소·유치권 여부를 다룬다. 입력은 등기사항전부증명서 대신 자동차등록원부(fetch-onbid.mjs가 압류재산 자동차를 감지하면 안내)

분류 추가: data/categories.json에 한 줄 → 분류 페이지·탭·검증에 자동 반영. 계산 방식이 다르면 engine을 새로 정의하고 rights.mjs 검증을 갈라야 한다.

계산 도구가 하는 것 / 못 하는 것

한다 (tools/analysis/rights.mjs, 테스트 node --test tools/analysis/rights.test.mjs):

• 말소기준권리: (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정 중 가장 빠른 접수(같은 날이면 접수번호), 건물 전부 전세권 + 배당요구
• 등기 권리 인수/소멸: 말소기준권리보다 앞서면 인수, 뒤면 소멸. 선순위 전세권은 배당요구 시 소멸
• 임차인 대항력: 점유(또는 임차권등기) + 전입·사업자등록일이 말소기준권리 접수일보다 하루 이상 앞설 때
• 인수 예상액: 대항력 있고 배당요구 안 함 → 보증금 전액 / 배당요구함 → 0 ~ 보증금(배당 순위 미계산)
• 입찰보증금(기본 10%, 재매각 20%), 감정가 대비 최저가 비율
• 매각물건명세서 기재(최선순위 설정, 인수 권리)와 대조해 어긋나면 review

못 한다 → review로 남김: 배당표(누가 얼마 배당받는지), 소액임차인 최우선변제, 유치권·법정지상권·분묘기지권, 후순위 가처분의 성격, 가등기의 성격(담보/보전), 대지권 미등기·토지별도등기 등 special에 적힌 사항.

규칙을 바꾸거나 추가할 때는 rights.mjs와 rights.test.mjs를 함께 고치고 테스트를 통과시킨다. 법령 근거를 주석에 남긴다.

자주 막히는 곳

증상	원인 / 해결
검사 "computed가 오래됨"	데이터를 고친 뒤 compute를 안 돌림. 다시 돌리고 글이 새 결과와 맞는지 확인
검사 "사건 데이터에 없는 금액"	본문에 계산해서 만든 숫자. 데이터 값(또는 두 값의 합·차)으로 바꾸거나 지운다. 필요한 값이면 사람이 데이터에 넣는다
빌드 에러 "data/cases/…json이 없음"	front matter case와 파일 이름이 다름
시세를 쓰고 싶음	사람이 market.trades에 실거래 사례와 source_url을 넣은 뒤에만
매각기일이 연기·변경됨	사람이 sale.sale_date를 고치고 compute 재실행(입력 해시가 바뀜)